Comprou um imóvel na planta e a construtora não entregou no prazo? O atraso na entrega é um dos problemas mais comuns no mercado imobiliário, e a lei garante ao comprador uma série de direitos.

O prazo de tolerância de 180 dias

A Lei nº 13.786/2018 incluiu na Lei de Incorporações (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964) a possibilidade de o contrato prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prometida para a entrega. Para valer, essa cláusula precisa estar expressa e destacada no contrato.

Dentro desse período, a construtora não é considerada em atraso. Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador passa a ter direitos.

Opção 1: desistir do contrato

Se o atraso passar do prazo de tolerância, o comprador pode pedir a rescisão do contrato sem culpa sua. Nesse caso, tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato. A lei estabelece que essa devolução deve ser feita em até 60 dias. Saiba mais sobre o distrato imobiliário.

Opção 2: manter o contrato e ser indenizado

Se preferir continuar com o negócio e receber o imóvel, o comprador tem direito a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigido monetariamente, salvo se o contrato prever condição mais favorável.

O Superior Tribunal de Justiça também reconhece, em diversos casos, que o comprador deixa de usar ou alugar o imóvel durante o atraso, o que pode gerar indenização por lucros cessantes. Contudo, a multa contratual e os lucros cessantes, em regra, não se somam: aplica-se uma ou outra, conforme o caso.

Juros de obra e outros encargos

Outro ponto importante é a cobrança da chamada taxa de evolução de obra (ou juros de obra) em financiamentos. Segundo o entendimento dos tribunais, essa cobrança não deve continuar depois do prazo contratual para a entrega das chaves, já que o atraso não é culpa do comprador.

E o dano moral?

O simples atraso, por si só, normalmente não gera indenização por dano moral. Ela pode ser reconhecida em situações específicas, como atrasos muito longos ou que causem prejuízos graves ao comprador e à sua família. Cada caso precisa ser analisado com cuidado.

O que fazer em caso de atraso

Confira no contrato a data de entrega e se há cláusula de tolerância.
Guarde comprovantes de pagamento, propagandas e comunicações da construtora.
Registre por escrito os contatos com a empresa.
Avalie, com orientação jurídica, se é melhor manter o contrato ou rescindi-lo.

Cada contrato tem particularidades, como a data de assinatura, a forma de pagamento e as cláusulas de multa. Por isso, uma análise jurídica individual ajuda a identificar qual caminho protege melhor os seus direitos.

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