Consolidação da Propriedade

Direito Civil, Direito Imobiliário / Guilherme Berton

A consolidação da propriedade é uma etapa prevista na legislação aplicável à alienação fiduciária de bens imóveis. Quando ocorre o inadimplemento da obrigação garantida e são observados os requisitos legais, a propriedade do imóvel pode ser consolidada em nome do credor fiduciário. Trata-se de um procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, que possui regras específicas e exige o cumprimento das formalidades previstas em lei. Tanto o credor quanto o devedor possuem direitos durante esse procedimento. Por isso, é fundamental verificar se todas as etapas legais foram devidamente observadas, incluindo as notificações, os prazos e os demais requisitos exigidos pela legislação. Cada caso apresenta particularidades que podem influenciar a validade dos atos praticados e as medidas jurídicas cabíveis. Uma análise técnica é essencial para compreender os direitos e as obrigações das partes envolvidas. Como funciona a alienação fiduciária de imóveis Na alienação fiduciária, prevista na Lei nº 9.514/1997, o comprador transfere a propriedade do imóvel ao credor (normalmente o banco) como garantia do financiamento. O comprador fica com a posse e o uso do imóvel, e só recebe a propriedade plena depois de quitar a dívida. O que é a consolidação da propriedade Se o devedor deixa de pagar as parcelas, o credor pode iniciar um procedimento extrajudicial, feito no Cartório de Registro de Imóveis, para consolidar a propriedade em seu nome. Ou seja, o banco passa a ser o proprietário pleno do imóvel, sem necessidade de ação judicial. As etapas do procedimento Direitos do devedor Mesmo nesse procedimento, o devedor tem direitos. A intimação precisa seguir as formalidades legais, e falhas podem levar à anulação do procedimento. O devedor deve ser comunicado das datas dos leilões e, dependendo do caso e da data do contrato, pode ter direito de preferência para recomprar o imóvel e receber eventual saldo que sobrar após a venda e o pagamento da dívida. A Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) trouxe mudanças nesse procedimento, por isso é importante verificar quais regras se aplicam a cada contrato. O que fazer ao receber a intimação Precisa de orientação? Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário em São José dos Pinhais ou agende um atendimento.

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Dívidas Condominiais

Direito Civil, Direito Imobiliário / Guilherme Berton

A contribuição condominial é essencial para garantir a manutenção, a segurança e o bom funcionamento das áreas comuns do condomínio. Quando há inadimplência, a dívida pode ser cobrada judicialmente, uma vez que a legislação confere às cotas condominiais natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que o condomínio pode adotar medidas legais para buscar a satisfação do crédito, sempre observando o devido processo legal. Por outro lado, o condômino também possui direitos. Em uma eventual cobrança judicial, é possível apresentar a defesa cabível, discutir questões previstas em lei e assegurar o respeito ao contraditório e à ampla defesa. Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando a convenção do condomínio, os documentos existentes e as particularidades do caso. Por que a dívida de condomínio é diferente A taxa condominial é uma obrigação chamada de propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel. Por isso, quem compra um imóvel com débitos condominiais pode responder por eles, mesmo que tenham sido gerados pelo antigo proprietário. Antes de comprar, é essencial exigir a declaração de quitação do condomínio. Multa e juros O Código Civil (art. 1.336, § 1º) limita a multa por atraso a 2% do valor do débito, além de juros e correção monetária previstos na convenção ou, na falta dela, na lei. Como funciona a cobrança Desde o Código de Processo Civil de 2015, as cotas condominiais aprovadas em assembleia são consideradas título executivo extrajudicial. Isso permite que o condomínio ingresse diretamente com uma ação de execução, o que torna a cobrança mais rápida. O imóvel pode ser penhorado? Sim. A dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família (Lei nº 8.009/1990). Isso significa que, mesmo sendo o único imóvel da família e usado como moradia, ele pode ser penhorado e levado a leilão para pagar os débitos condominiais. Como agir Cada situação deve ser analisada com cuidado, especialmente quando já existe processo em andamento. Precisa de orientação? Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário em São José dos Pinhais ou agende um atendimento.

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Vícios construtivos: você conhece os seus direitos?

Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito Imobiliário / Guilherme Berton

Ao receber um imóvel novo, é natural esperar que ele esteja em perfeitas condições. No entanto, infiltrações, rachaduras, falhas na impermeabilização, problemas elétricos, hidráulicos e outros defeitos podem surgir e comprometer a segurança, a funcionalidade e o valor do patrimônio. Esses problemas podem ser classificados como vícios construtivos e, em determinadas situações, geram responsabilidade da construtora. Contudo, cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a origem do defeito, o contrato firmado, a legislação aplicável e os prazos legais. O que são vícios construtivos Vícios construtivos são falhas decorrentes do projeto, dos materiais empregados ou da execução da obra. Eles costumam ser divididos em dois grupos: Quem é responsável Na compra de um imóvel de uma construtora ou incorporadora, em regra se aplica o Código de Defesa do Consumidor. A empresa responde pelos vícios do imóvel independentemente de culpa, podendo ser obrigada a reparar os defeitos, abater o preço ou, em casos mais graves, desfazer o negócio, além de indenizar os prejuízos causados. O Código Civil também prevê que o construtor responde, por cinco anos, pela solidez e segurança da obra (art. 618). Prazos importantes Os prazos são um dos pontos mais sensíveis desse tema e dependem do tipo de vício e do pedido feito: Por isso, é importante agir assim que o problema for identificado, sem deixar para depois. O que fazer ao identificar um problema Vícios em áreas comuns Quando os defeitos atingem as áreas comuns do condomínio, como fachada, garagem ou cobertura, a reclamação normalmente é feita pelo próprio condomínio, por meio do síndico, com base em vistorias e laudos técnicos. Cada imóvel e cada contrato têm particularidades. Uma análise jurídica e técnica ajuda a identificar o melhor caminho para exigir a reparação. Precisa de orientação? Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário em São José dos Pinhais ou agende um atendimento.

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Atraso na Entrega do Imóvel

Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito Imobiliário / Guilherme Berton

Comprou um imóvel na planta e a construtora não entregou no prazo? O atraso na entrega é um dos problemas mais comuns no mercado imobiliário, e a lei garante ao comprador uma série de direitos. O prazo de tolerância de 180 dias A Lei nº 13.786/2018 incluiu na Lei de Incorporações (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964) a possibilidade de o contrato prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prometida para a entrega. Para valer, essa cláusula precisa estar expressa e destacada no contrato. Dentro desse período, a construtora não é considerada em atraso. Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador passa a ter direitos. Opção 1: desistir do contrato Se o atraso passar do prazo de tolerância, o comprador pode pedir a rescisão do contrato sem culpa sua. Nesse caso, tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato. A lei estabelece que essa devolução deve ser feita em até 60 dias. Saiba mais sobre o distrato imobiliário. Opção 2: manter o contrato e ser indenizado Se preferir continuar com o negócio e receber o imóvel, o comprador tem direito a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigido monetariamente, salvo se o contrato prever condição mais favorável. O Superior Tribunal de Justiça também reconhece, em diversos casos, que o comprador deixa de usar ou alugar o imóvel durante o atraso, o que pode gerar indenização por lucros cessantes. Contudo, a multa contratual e os lucros cessantes, em regra, não se somam: aplica-se uma ou outra, conforme o caso. Juros de obra e outros encargos Outro ponto importante é a cobrança da chamada taxa de evolução de obra (ou juros de obra) em financiamentos. Segundo o entendimento dos tribunais, essa cobrança não deve continuar depois do prazo contratual para a entrega das chaves, já que o atraso não é culpa do comprador. E o dano moral? O simples atraso, por si só, normalmente não gera indenização por dano moral. Ela pode ser reconhecida em situações específicas, como atrasos muito longos ou que causem prejuízos graves ao comprador e à sua família. Cada caso precisa ser analisado com cuidado. O que fazer em caso de atraso Cada contrato tem particularidades, como a data de assinatura, a forma de pagamento e as cláusulas de multa. Por isso, uma análise jurídica individual ajuda a identificar qual caminho protege melhor os seus direitos. Precisa de orientação? Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário em São José dos Pinhais ou agende um atendimento.

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Distrato Imobiliário

Direito Imobiliário / Guilherme Berton

Você desistiu da compra de um imóvel? Isso não significa que perderá todo o dinheiro investido. O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, geralmente adquirido na planta ou em construção. Nesses casos, a legislação estabelece regras sobre a retenção de valores pela incorporadora ou loteadora e a restituição ao comprador, que variam conforme as características do contrato e o motivo da rescisão. O que diz a Lei do Distrato Desde a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, os contratos de compra de imóveis na planta firmados a partir da sua vigência seguem regras mais claras sobre o desfazimento do negócio. A lei alterou a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e a Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979). Para contratos anteriores a 2018, os tribunais costumam aplicar o entendimento que já existia, em especial a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que garante a restituição dos valores pagos de forma imediata, integral ou parcial conforme quem deu causa à rescisão. Quanto o comprador pode receber de volta Quando a desistência parte do comprador, a lei permite que a empresa retenha parte do valor pago, como forma de cobrir despesas e prejuízos. Os limites dependem do tipo de empreendimento: Além da multa, o contrato pode prever o desconto da comissão de corretagem e, se o comprador chegou a usar o imóvel, de valores relacionados à fruição, impostos e taxas de condomínio do período. Prazos para a devolução A forma e o prazo da devolução também variam. Em incorporações sem patrimônio de afetação, a restituição deve ocorrer em até 180 dias após o desfazimento do contrato. Quando há patrimônio de afetação, o pagamento pode ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se. Nos loteamentos, a devolução pode ser parcelada, conforme as regras da lei. Quando a culpa é da construtora Se o distrato acontece por culpa da empresa, por exemplo por atraso na entrega além do prazo de tolerância, a situação muda: o comprador tem direito, em regra, à devolução integral dos valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato. Veja também o nosso artigo sobre atraso na entrega do imóvel. Direito de arrependimento Quando o contrato é assinado em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, a Lei do Distrato garante ao comprador o direito de desistir em até 7 dias, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Cuidados antes de aceitar um distrato É importante lembrar que cada situação deve ser analisada individualmente. Fatores como a existência de patrimônio de afetação, a data do contrato, as cláusulas contratuais, o estágio da obra e a forma de pagamento podem influenciar diretamente os direitos das partes. Antes de assinar qualquer documento ou aceitar uma proposta de distrato, é recomendável realizar uma análise jurídica do contrato para verificar se as condições apresentadas estão de acordo com a lei. Precisa de orientação? Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário em São José dos Pinhais ou agende um atendimento.

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