Você desistiu da compra de um imóvel? Isso não significa que perderá todo o dinheiro investido.

O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, geralmente adquirido na planta ou em construção. Nesses casos, a legislação estabelece regras sobre a retenção de valores pela incorporadora ou loteadora e a restituição ao comprador, que variam conforme as características do contrato e o motivo da rescisão.

O que diz a Lei do Distrato

Desde a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, os contratos de compra de imóveis na planta firmados a partir da sua vigência seguem regras mais claras sobre o desfazimento do negócio. A lei alterou a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e a Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979).

Para contratos anteriores a 2018, os tribunais costumam aplicar o entendimento que já existia, em especial a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que garante a restituição dos valores pagos de forma imediata, integral ou parcial conforme quem deu causa à rescisão.

Quanto o comprador pode receber de volta

Quando a desistência parte do comprador, a lei permite que a empresa retenha parte do valor pago, como forma de cobrir despesas e prejuízos. Os limites dependem do tipo de empreendimento:

Incorporação imobiliária (apartamentos e casas em condomínio): a multa pode chegar a 25% dos valores pagos.
Incorporação com patrimônio de afetação: o limite pode chegar a 50% dos valores pagos.
Loteamentos: a retenção é limitada a 10% do valor atualizado do contrato.

Além da multa, o contrato pode prever o desconto da comissão de corretagem e, se o comprador chegou a usar o imóvel, de valores relacionados à fruição, impostos e taxas de condomínio do período.

Prazos para a devolução

A forma e o prazo da devolução também variam. Em incorporações sem patrimônio de afetação, a restituição deve ocorrer em até 180 dias após o desfazimento do contrato. Quando há patrimônio de afetação, o pagamento pode ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se. Nos loteamentos, a devolução pode ser parcelada, conforme as regras da lei.

Quando a culpa é da construtora

Se o distrato acontece por culpa da empresa, por exemplo por atraso na entrega além do prazo de tolerância, a situação muda: o comprador tem direito, em regra, à devolução integral dos valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato. Veja também o nosso artigo sobre atraso na entrega do imóvel.

Direito de arrependimento

Quando o contrato é assinado em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, a Lei do Distrato garante ao comprador o direito de desistir em até 7 dias, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.

Cuidados antes de aceitar um distrato

É importante lembrar que cada situação deve ser analisada individualmente. Fatores como a existência de patrimônio de afetação, a data do contrato, as cláusulas contratuais, o estágio da obra e a forma de pagamento podem influenciar diretamente os direitos das partes.

Não assine o termo de distrato sem ler com atenção os valores e prazos de devolução.
Confira se a multa aplicada respeita os limites legais.
Guarde todos os comprovantes de pagamento e a correspondência com a empresa.
Verifique se há cláusulas que façam o comprador renunciar a direitos.

Antes de assinar qualquer documento ou aceitar uma proposta de distrato, é recomendável realizar uma análise jurídica do contrato para verificar se as condições apresentadas estão de acordo com a lei.

Precisa de orientação? Conheça a atuação do escritório em Direito Imobiliário em São José dos Pinhais ou agende um atendimento.