A contribuição condominial é essencial para garantir a manutenção, a segurança e o bom funcionamento das áreas comuns do condomínio.

Quando há inadimplência, a dívida pode ser cobrada judicialmente, uma vez que a legislação confere às cotas condominiais natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que o condomínio pode adotar medidas legais para buscar a satisfação do crédito, sempre observando o devido processo legal.

Por outro lado, o condômino também possui direitos. Em uma eventual cobrança judicial, é possível apresentar a defesa cabível, discutir questões previstas em lei e assegurar o respeito ao contraditório e à ampla defesa.

Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando a convenção do condomínio, os documentos existentes e as particularidades do caso.

Por que a dívida de condomínio é diferente

A taxa condominial é uma obrigação chamada de propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel. Por isso, quem compra um imóvel com débitos condominiais pode responder por eles, mesmo que tenham sido gerados pelo antigo proprietário. Antes de comprar, é essencial exigir a declaração de quitação do condomínio.

Multa e juros

O Código Civil (art. 1.336, § 1º) limita a multa por atraso a 2% do valor do débito, além de juros e correção monetária previstos na convenção ou, na falta dela, na lei.

Como funciona a cobrança

Desde o Código de Processo Civil de 2015, as cotas condominiais aprovadas em assembleia são consideradas título executivo extrajudicial. Isso permite que o condomínio ingresse diretamente com uma ação de execução, o que torna a cobrança mais rápida.

O imóvel pode ser penhorado?

Sim. A dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família (Lei nº 8.009/1990). Isso significa que, mesmo sendo o único imóvel da família e usado como moradia, ele pode ser penhorado e levado a leilão para pagar os débitos condominiais.

Como agir

Para o condômino em atraso: procure o síndico ou a administradora para negociar antes da ação judicial e confira se os valores cobrados respeitam os limites legais.
Para o condomínio: mantenha as atas de assembleia e os demonstrativos organizados, pois eles são a base da cobrança.
Para quem vai comprar: exija a certidão negativa de débitos condominiais antes de assinar.

Cada situação deve ser analisada com cuidado, especialmente quando já existe processo em andamento.

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