Ao receber um imóvel novo, é natural esperar que ele esteja em perfeitas condições. No entanto, infiltrações, rachaduras, falhas na impermeabilização, problemas elétricos, hidráulicos e outros defeitos podem surgir e comprometer a segurança, a funcionalidade e o valor do patrimônio.

Esses problemas podem ser classificados como vícios construtivos e, em determinadas situações, geram responsabilidade da construtora. Contudo, cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a origem do defeito, o contrato firmado, a legislação aplicável e os prazos legais.

O que são vícios construtivos

Vícios construtivos são falhas decorrentes do projeto, dos materiais empregados ou da execução da obra. Eles costumam ser divididos em dois grupos:

Vícios aparentes: defeitos que podem ser percebidos em uma vistoria comum, como pisos trincados, portas desalinhadas ou acabamentos mal feitos.
Vícios ocultos: problemas que só aparecem com o tempo ou com o uso, como infiltrações, falhas na impermeabilização, fissuras estruturais e defeitos nas instalações elétricas e hidráulicas.

Quem é responsável

Na compra de um imóvel de uma construtora ou incorporadora, em regra se aplica o Código de Defesa do Consumidor. A empresa responde pelos vícios do imóvel independentemente de culpa, podendo ser obrigada a reparar os defeitos, abater o preço ou, em casos mais graves, desfazer o negócio, além de indenizar os prejuízos causados.

O Código Civil também prevê que o construtor responde, por cinco anos, pela solidez e segurança da obra (art. 618).

Prazos importantes

Os prazos são um dos pontos mais sensíveis desse tema e dependem do tipo de vício e do pedido feito:

Para reclamar de vícios aparentes, o Código de Defesa do Consumidor prevê o prazo de 90 dias a partir da entrega do imóvel.
Para vícios ocultos, esse prazo começa a contar a partir do momento em que o defeito se manifesta.
Para pedidos de indenização, os tribunais têm reconhecido prazos mais longos, conforme o caso.

Por isso, é importante agir assim que o problema for identificado, sem deixar para depois.

O que fazer ao identificar um problema

Documente os defeitos com fotos e vídeos, com data.
Guarde contratos, manuais do proprietário, laudos e demais documentos do imóvel.
Formalize a reclamação à construtora por escrito, descrevendo os problemas encontrados, e guarde o protocolo.
Antes de realizar reparos por conta própria, busque orientação técnica e jurídica, pois isso pode influenciar a apuração da responsabilidade.
Se necessário, providencie um laudo técnico feito por engenheiro.

Vícios em áreas comuns

Quando os defeitos atingem as áreas comuns do condomínio, como fachada, garagem ou cobertura, a reclamação normalmente é feita pelo próprio condomínio, por meio do síndico, com base em vistorias e laudos técnicos.

Cada imóvel e cada contrato têm particularidades. Uma análise jurídica e técnica ajuda a identificar o melhor caminho para exigir a reparação.

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